Свой бизнес: как превратить субаренду в прибыльный бизнес

Как создать арендный бизнес? Десять типичных ошибок начинающих

В предыдущей статье: «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход?» сформулирован вывод, что лучший способ инвестирования в недвижимость – это самостоятельно создать свое торговое помещение формата street retail.

Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд и реконструкцией.

Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так-то просто, и на этом пути будущими арендодателями совершается множество ошибок. Ниже рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто.

Ошибка № 1 – работать в одиночку

Многие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего, озабочены сбором нужной суммы денег и поиском подходящего варианта квартиры. Казалось бы, верное направление, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих.

Дело в том, что сталкиваясь в одиночку с большим количеством проблем, приходится совершать множество ошибок. И под большим их напором очень легко опустить руки. Хотя большую часть проблем можно было избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей.

Речь о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь на каждом из этапов создания помещения.

Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее. Это залог того, что удастся дойти до самого конца.

К моменту покупки вашего первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Кстати, если хотите как следует разобраться с вопросом, спросите у того, кто научился обходить систему.

Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей.

Ошибка № 2 – довериться риелтору в подборе недвижимости

Вечно занятые и спешащие риелторы, у которых всегда наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей глубоко погруженных во все детали недвижимости. У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно доверить риелтору.

На самом деле в инвестировании риелторы понимают не больше вашего. Хотя среди них действительно встречаются профессионалы. Но только в одном узком аспекте — совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки.

Хороший риелтор – это, прежде всего, хороший продавец. Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность вашего будущего коммерческого помещения для арендаторов его совершенно не интересуют. Поэтому, сотрудничайте с риелтором только на этапе проведения сделки.

Подбор квартиры для покупки всегда оставляйте за собой.

Ошибка № 3 – покупать недвижимость далеко от основного места жительства

Наивно искать выгодную возможность вдали от своего дома. Некоторые люди всерьез рассчитывают на хорошую доходность при покупке недвижимости за рубежом. Это все равно, что продавать российскую недвижимость иностранцам по «выгодной цене», а затем «помогать» им получить с нее прибыль.

Важно понимать, что чем дальше от дома, тем меньше круг знакомств и достоверной информации. Без этого не получится создать действительно доходный арендный бизнес. Кроме того, особенно первое время, вам предстоит достаточно часто появляться на вашем объекте. Если помещение расположено далеко, вас ждут гигантские потери времени или запущенные от невнимания проблемы.

В поисках недвижимости выбирайте районы в радиусе 30 минут езды на автомобиле от вашего дома, с учетом пробок.

Ошибка № 4 – использовать СМИ как источник достоверной информации

Большинство публикаций в СМИ имеют откровенно рекламный характер. Практически в любой статье есть ненавязчивая ссылка на коммерческую организацию, в чьих интересах и была выпущена публикация. От этого большинство статей бесполезны или вводят в заблуждение. Вы же не рассчитываете, что в рекламном буклете найдете полезную информацию?

Вместо того чтобы изучать новостные, аналитические и экспертные статьи, посмотрите на то, что вас интересует собственными глазами.

Пройдитесь по нужному вам району, зайдите в магазины, позвоните по объявлениям об аренде и продаже.

Наиболее ценным источником информации могут быть знакомые вам люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь.

Ошибка № 5 – начать поиск квартиры с просмотра объявлений

«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».

И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало.

Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится.

Но цена такая привлекательная… А вдруг вы просто не видите хорошую возможность, и пока вы раздумаете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и так далее…

В итоге, в лучшем случае, вы просто потеряете время. В худшем – купите плохую квартиру, которая принесет вам сплошные проблемы вместо денег.

Поэтому, не стоит начинать с объявлений. Сначала нужно четко определиться с тем, что вы ищете. Точные адреса, вплоть до номеров квартир. И уже потом смотреть, есть ли нужные квартиры в объявлениях и адекватна ли цена.

Ошибка № 6 — эмоциональное «прикипание» к найденному варианту

Нередко переговоры о покупке найденной квартиры идут достаточно успешно и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоционально привязаться к конкретному варианту. В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять трезвые, хорошо продуманные решения.

Покупая квартиру, будьте готовы, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже, и велика вероятность, что будет упущено что-то важное. Мне очень помогала мысль, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще.

Ошибка № 7 – покупка квартиры не в центральном районе

Центральный район города или центральная часть одного из районов крупного города отпугивают, прежде всего, ценой квартир. Но громадным плюсом является максимально высокие ставки аренды торговых площадей и постоянная очередь потенциальных арендаторов.

При любых экономических потрясениях помещения, расположенные именно в центральной части города, первыми выходят из кризиса. В спокойные времена максимальный рост цен аренды также приходится на помещения, расположенные в центральном районе.

Для создания нежилого помещения покупайте квартиру в центральной части города. Нередко выгоднее создать помещение в центре небольшого города, чем на окраине столицы.

Ошибка № 8 — покупка квартиры по «рыночной» цене

Рыночная цена – это не что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев стоимость сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи-то необоснованные иллюзии своими деньгами?

Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения.

Проделав несложную арифметическую операцию: разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений.

Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит, рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20-25% годовых.

Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира.

Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность.

Ошибка № 9 — вера в то, что купить хорошую квартиру удастся быстро

Хорошие квартиры, которые расположены в местах большого пешеходного трафика и продаются за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях. Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени. Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры.

Начиная поиск, настраивайтесь на продолжительную работу. Часто люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате, хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев.

Ошибка № 10 — оттягивание момента решительных действий

То сильный рост цен на недвижимость, то кризис и падение, много непонятного, все это уменьшает решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью раньше.

Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет.

Стоит ли делать бизнес на субаренде квартир?

Бизнес на субаренде квартир посуточно – отличная идея, почти не требующая денежных вложений. Суть такого дела заключается в аренде квартир на долгий срок и сдаче их другим лицам на непродолжительное время (как правило, на день).

Актуальность идеи

Сфера недвижимости сама по себе является одной из наиболее прибыльных форм бизнеса. Даже во время кризиса здесь можно заработать много, почти не вкладывая денег. Конечно, предпринимателю придется постоянно искать клиентов, контактировать с ними. Зато и доход появится сразу, как только будут приходить клиенты. Интересна субаренда из-за наличия у нее множества плюсов:

• стартовые вложения минимальны, что дает возможность начать деятельность в этой сфере даже тем, кто ограничен в средствах;
• быстрый возврат вложенных средств – при хорошем раскладе вернуть деньги, вложенные в дело, можно будет уже буквально через полмесяца;
• неограниченный объем прибыли – при наплыве клиентов всегда можно взять еще несколько квартир и организовать их посуточную сдачу;
• нет каких-либо серьезных трудовых затрат;
• высокий спрос на услуги не только в мегаполисах, но и в небольших населенных пунктах;
• не требуются профессиональные навыки и качества – активный предприниматель сможет быстро начать зарабатывать.

Пошаговая инструкция

Несмотря на кажущуюся простоту работы в сфере недвижимости, новичка подстерегают разные трудности и опасности. Поэтому нужно заранее составить план вхождения на рынок. Пошагово это должно выглядеть примерно так:

1. Анализ рыночной ситуации. На этом этапе нужно узнать стоимость аренды в конкретном городе. Разница между ежемесячной и посуточной стоимостью, умноженной на количество дней, и будет показывать максимально возможную прибыль. Тогда же бизнесмен должен подыскать для себя квартиру или сразу несколько объектов.
2. Подписание бумаг. Важно найти таких арендодателей, которые будут согласны на последующую субаренду. Это должно быть прописано в договоре. Чтобы получить согласие, можно предложить чуть большую стоимость.
3. Проведение ремонта. Обязательно нужно будет закупить предметы, обеспечивающие минимальные удобства – кровать, стол, кухонные принадлежности, плиту, посуду и прочее. Чем больше плюсов будет для потенциальных квартиросъемщиков, тем больше будет спрос на квартиру.
4. Подбор жильцов. Искать их можно, подавая объявления в газеты, расклеивая листовки вблизи вокзалов и остановок. Если квартир будет много, можно нанять для выполнения этой работы риэлтора.

После останется только следить за порядком в квартирах, вовремя проводить там уборку, получать деньги от клиентов, составлять график их заселения/выезда.     

Как выбрать квартиру для субаренды?

Искать квартиру лучше без помощи риэлтерского агентства. Это существенно сократит затраты. Обязательно нужно заключать договор субаренды с собственником, чтобы дальнейшие действия по сдаче квартиры в аренду были правомерными.

Важной составляющей является поиск хорошего района. Квартиросъемщикам должно быть удобно добираться в любую часть города. Развитая инфраструктура предполагает наличие неподалеку:

• магазинов;
• торговых и развлекательных центров;
• транспортных развязок с остановками трамваев, автобусов, маршруток, метро.

Если предприниматель делает упор на сдачу квартиры приезжим, то недвижимость должна находиться вблизи ж/д и автовокзалов. При работе с молодежью, студентами и командировочными, арендовать недвижимость лучше рядом с университетами, общежитиями, училищами, крупными заводами.

Планировка квартиры тоже важна. Многие сейчас арендуют квартиры-студии, где есть все необходимое для проведения досуга. А вот хрущевки или многокомнатные квартиры менее актуальны.

Каналы привлечения

Особенно на начальном этапе предприниматель будет испытывать сложности в поиске клиентов. Наиболее действенными каналами привлечения являются следующие методы:

• реклама в еженедельных газетах;
• размещение листовок;
• нанесение номера телефона и наименования услуг на дорогах;
• написание объявлений на онлайн-досках, тематических порталах;
• продвижение в социальных сетях.

При больших масштабах имеет смысл создать собственный сайт с возможностью бронирования квартир. Крупный бизнес также предполагает возможность успешно использовать контекстную рекламу.

С какими трудностями можно столкнуться?

Во время сдачи квартир в посуточную аренду у предпринимателя может возникнуть ряд трудностей, которые впоследствии могут существенно снизить размер прибыли или вовсе привести к появлению убытков. Обязательно нужно учитывать возможность появления следующих рисков:

• непредвиденные финансовые вложения (жильцы могут что-то сломать, повредить, а оплачивать эти затраты придется самому владельцу недвижимости, так как найти клиента после выезда будет проблематично);
• постоянные вложения (чтобы бизнес приносил прибыль, нужно все время вкладывать деньги в рекламу, иначе поток клиентов может резко сократиться и свести размер прибыли к нулю);
• простой (заработать в такие периоды не получится, а платить за квартиру владельцу будет нужно, отсюда появятся убытки);
• необходимость работать с разношерстным контингентом (не все квартиросъемщики ведут себя адекватно, некоторые из них могут нарушать спокойствие соседей, отказываться платить или выселяться).

Страхование имущества и квартиры позволит снизить риск получения серьезных убытков. Но далеко не любая компания согласиться оформлять страховку для тех, кто сдает жилье в аренду посуточно.

Финансовые результаты

Для открытия бизнеса не потребуются серьезные финансовые вложения. Регистрировать дело необязательно. А первоначальный капитал должен включать сумму в размере 50 000 рублей. Большая часть пойдет на оплату аренды, остальное – на покупку техники, других удобств и продвижение.

За месяц предприниматель может выручить порядка 45 000 рублей. Около 20 000 уйдет владельцу квартиры и на продвижение бизнеса. Получается, что чистый доход со сдачи одного помещения может достигать 25 000 рублей в месяц.

Субаренда помещений как прибыльный бизнес

Беря во внимание достаточно большую популярность помещений для офисов, попадающих под класс A, бизнес на субаренде помещений может быть весьма прибыльным. Но если рассматривать то, что говорят эксперты, то — это скорее можно воспринимать как дополнительный источник дохода, во всяком случае, на начальном этапе построения.

Сама субаренда небольших масштабов не сможет быть реальным бизнесом в плане хорошего дохода. Но если получится дополнить такую услугу иными сопутствующими и предоставлять такие помещения небольшими площадями, то есть вероятность получить хороший источник дохода. (См. также: бизнес план аренда спецтехники).

Также нужно отметить, что такой вид бизнеса не встречается в зданиях высокого класса.

Такое может быть только в том случае, если компания арендовала всю территорию в здании на перспективу развития, но пока что вся она не нужна. В таком случае часть этой территории может сдавать в аренду.

Причем, чаще всего стоимость пересдачи может быть в два раза выше, если речь идет о крупных городах и размещении здания в центре или недалеко от него.

Особенности выбранного направления

Если разбить всю схему коротко, то она будет состоять из следующих блоков:

1. Компания берет в аренду большое помещение, в основном, от 1000 кв. м. Как правило, это бизнес-центры.
2. Делит эту территорию на небольшие части.
3. Устанавливает ресепшен.
4. Делает ремонт и устанавливает всё необходимое в плане инфраструктуры и прочих нюансов для удобной работы будущих арендаторов.
5. Рекламирует свою услугу.
6. Ждет клиентов.

Если рассматривать современные бизнес-центры, то, в основном, один этаж имеет от 700 до 1000 квадратных метров полезного пространства. Таким образом, есть смысл брать в аренду весь этаж.

Сразу отметим, что для взятия в аренду двух этажей вам нужно будет вложить порядка 700000 долларов. Примерно половина уйдёт на то, чтобы взять саму территорию в аренду на несколько месяцев вперед. Остальное будет потрачено на обустройство самой территории.

Наценка, в основном, ставится в пределах 40-80 процентов, если это многофункциональный бизнес-центр высокого уровня. Примерный доход в месяц может быть порядка 150000 долларов с такой территории. Если всё будет идеально, то изначальные затраты вернутся к вам обратно уже через 4 месяца.

Конечно, можно изначально заняться помещениями класса C, которые уже в основном разбиты на небольшие офисы. Вам нужно только сделать некоторые улучшения в них и начинать сдавать в аренду.

Чаще всего заводские помещения сполна наполняют этот рынок своим предложением, и владельцы таких территорий напрямую занимаются сдачей их в аренду.

Частые проблемы при ведении бизнеса

Многим может показаться такой бизнес весьма простым, но такое представление обманчиво.

Как и в любом предпринимательстве, в этом направлении также существуют свои подводные камни и разнообразные проблемы, с которыми вы можете столкнуться.

В первую очередь, самая распространенная проблема касается своевременной оплаты аренду помещений. Второе относится к нарушениям использования выделенного пространства, а третье касается неполного заполнения выделенных под аренду площадей.

Многие владельцы не желают, чтобы в их пространстве появлялись разнообразные компании, многие из которых сомнительного происхождения.

Таким образом, вам предстоит проходить постоянно скрупулёзные отборы от лица владельцев площадей, потому что никто не хочет портить имидж своих бизнес-центров.

Всё остальное будет относиться к работе с персоналом. Чтобы вы могли предоставлять своим клиентам качественные услуги, вам обязательно придется нанимать исключительно профессионалов своего дела или тратить средства на их обучение.

А это приведет к тому, что потенциальный клиент получит предложение по достаточно высокой цене, и он уже будет вынужден рассматривать ещё варианты на рынке, а, значит, вы столкнетесь с конкуренцией.

В общей сложности, беря во внимание все эти проблемы, можно ещё раз подчеркнуть, что такой бизнес можно рассматривать, как дополнительный источник дохода, если работать в среднем и нижнем сегменте рынка. Если же выходить на более высокий уровень, то затраты там будут весьма большие и не факт, что вы сможете отбить все свои вложения или вообще зайти на этот рынок.

Процесс построения бизнеса

Чтобы сделать субаренду доходной, и сделать предприятие прибыльным, необходимо следовать некоторым рекомендациям по помещениям, которые будут сдаваться:

• нужно сделать такую планировку зон, чтобы она была максимально эффективной и удобной для клиентов;
• использовать качественные материалы, чтобы сделать хороший ремонт;
• будет отлично, если получится сделать вход прямо с улицы, со всеми удобствами;
• создать несколько переговорных комнат для проведения в них конференций и разных собраний;
• использовать систему автоматизированного контроля доступа;
• нанять охрану;
• договориться с поставщиком телекоммуникаций для получения продукции и услуг высокого качества;
• подвести телефонную линию;
• поставить профессионального человека на пост управляющего;
• обеспечить отличный ресепшен и условия приема.

Потенциальные клиенты

Ваши услуги будут интересны, в основном, компаниям, как местным, так и международным, которые занимаются пилотными проектами и активно развиваются в бизнесе. Это также средний и в некоторых случаях малый бизнес, которым нужны офисные помещения до 200 квадратных метров. (См. также: сдача машины в аренду как бизнес).

Поиск таких компаний производится, в основном, через специальные сайты или форумы, которые могут помочь упростить задачу по выбору клиентуры, а также через создание собственного сайта и рекламу.

Бизнес на субаренде — наценка за посуточную аренду — идея бизнеса

Добавлено в закладки: 0

Бизнес на субаренде

Что требуется для быстрого получения прибыли в любом грамотно выстроенном бизнесе? Конечно же, минимум затрат и максимум прибыли с минимальными простоями рабочих мощностей. Конечно же, чем меньше первоначальные затраты – тем проще открыть бизнес любому желающему, чем выше чистый доход – тем быстрее бизнес окупится и начнет приносить прибыль. Существует ли такой «бизнес для начинающих»?

Оказывается, существует! Идея бизнеса зародилась во времена финансового кризиса, когда многие люди остались без работы, но им все-таки нужно было на что-то жить. Это так называемый бизнес на субаренде.

В чем суть?

В чем заключается эта идея бизнеса? Суть в том, что основатель бизнеса снимает в аренду меблированную квартиру на очень долгий срок (год или более). Сумма будет достаточно солидная, но все же куда меньше, чем при открытии других видов бизнеса. Зачем нужно снимать квартиру на такой длительный срок и какую прибыль это может принести?

Арендованную квартиру сдают на проживание посуточно. Эта практика стала очень популярной ввиду огромного количества отдыхающих, командировочных и прочих людей, ездящих из города в город по различным делам и предназначениям. Гостиничные номера не всегда есть в наличии, а цены на них порой зашкаливающие, особенно в пик сезона.

Кроме того, в квартире посуточно у съемщика есть возможность почувствовать себя, как дома: что может быть более важным для человека, который редко там бывает? Приготовить домашнюю пищу, постирать одежду и обеспечить себе конфиденциальность без дополнительных трат – все это делает квартиру посуточно в целом более привлекательной для постояльцев, чем однообразные и нефункциональные гостиничные номера.

Почему же данный бизнес приносит доход?

На первый взгляд, аренда квартиры для того, чтобы сдать ее в аренду повторно – затея достаточно глупая и бессмысленная. Но дело в том, что цена съема за календарный день посуточно гораздо выше, чем за тот же период времени при долгосрочной аренде. На этой разнице стоимости и основан бизнес на субаренде.

Необходимые действия

Однако, все же стоит пояснить, как начинать бизнес и целесообразно ли это. Первым делом стоит сопоставить спрос и предложение: мало кто ездит в маленькие города, не являющиеся при этом курортными. В этом случае, увы, дело прогорит у самого истока.

Но если населенный пункт отвечает требованиям и его часто посещают приезжие – тогда дело точно пойдет.

Каковы же примерные необходимые действия для раскрутки подобного бизнеса?

1. Первым делом стоит найти удобную квартиру. Желательнее снимать небольшую площадь – в этом случае затраты будут меньше, а большими семьями очень мало кто путешествует в города, где нет знакомых. Небольшой площади хватит и для командировочного, и для влюбленной пары, и для отдыхающих.

   Главное условие – она должна быть меблирована в достаточном для комфортного проживания объеме.

2. После того, как предприниматель установит связь с владельцем квартиры, необходимо договориться о долгосрочном договоре аренды, заверенном у нотариуса.

   Предоплата – главный пункт этого договора, который не даст владельцу квартиры нарушить планы бизнесмена внезапным требованием освободить площадь.

3. Когда договор составлен, а ключи от квартиры находятся в руках у предпринимателя – необходимо заняться рекламой.

   Если есть знакомые таксисты, которые забирают приезжих от транспортных узлов – можно выдать им визитки, чтобы потенциальный клиент сразу ознакомился с ценами и условиями.

   К слову, о ценах, условиях скидок и прочих нюансах следует подумать заранее, только изучив рынок арендуемой недвижимости и финансовые требования местных гостиниц и отелей.

4. Первое время, возможно, клиенты будут попадаться не так часто.

   Однако позже, когда довольные ценой и условиями проживания люди будут рассказывать об этой находке друзьям, знакомым, коллегам и семье, от клиентов не будет отбоя. Если аренда в месяц стоит 10 тысяч рублей, то посуточно бизнесмен может получать до полутора тысяч рублей в день (45 тысяч за месяц, в идеале и при нулевом простое площади).

   Не правда ли, это выгодное вложение капитала?

5. Позже, если дела будут идти только в гору, чтобы не обижать клиентов отказом по причине занятости квартиры, можно повторить эту процедуру еще с одной или несколькими квартирами. Разница будет заключаться лишь в том, что у предпринимателя уже будет имя на рынке предоставления данной услуги, и поиск клиентов станет гораздо проще. Прибыли, соответственно, будут только расти.

Бизнес на субаренде

Практическую пользу от использования данной хитрости, известной далеко не многим людям, нельзя недооценивать.

Небольшие начальные затраты (аренда квартиры за год и приобретение нескольких комплектов постельного белья), колоссальная наценка за посуточную аренду и минимум личных физических усилий делают бизнес на субаренде своеобразной золотой жилой для людей с развитой коммерческой жилкой. Как можно заметить, деньги можно делать даже на таких простых и очевидных вещах.

Возможно, данный бизнес и не получит такого широкого развития, каким оно могло бы быть в идеале – но он вполне сможет принести доход, дополняющий получаемую ежемесячно зарплату или же отказаться от тяжелой работы вовсе. Деньги лишними не бывают, особенно если они сами текут в карман.

Бизнес на субаренде квартир (март 2019) — как открыть с нуля, примеры и готовый план с расчетами для начинающих

Субаренда квартир как бизнес — весьма прибыльное направление, не требующее особых затрат и вложений. Давайте рассмотрим три возможных варианта ведения такого бизнеса, а так же разберем четыре основные причины почему вам нужно обратить на него свое внимание.

• Пошаговый план начала бизнеса
• Преимущества бизнеса
• Сколько можно заработать на субаренде?
• Сколько денег нужно для старта бизнеса
• Какое выбрать оборудование для бизнеса по субаренде квартиры
• Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса
• Какие документы нужны для открытия
• Какую систему налогообложения выбрать
• Нужно ли разрешение для открытия
• Технология бизнеса

Пошаговый план начала бизнеса

Существует три возможных варианта ведения такого бизнеса. Рассмотрим каждый из них.

1. Представьте, что у вас есть жилье, которое вы снимаете в аренду. Давайте представим, вы снимаете целиком двухкомнатную или однокомнатную квартиру. Вы можете подселить туда одного человека или одну семью. Будете платить вместе с ними пополам за аренду всего помещения целиком. Вам это выгодно тем, что стоимость съема квартиры выходит не такая большая, и вы экономите не самые плохие деньги.
2. Рассмотрим другую ситуацию. Давайте представим, у вас есть собственная двухкомнатная или однокомнатная квартира, и вам понадобились деньги или оказалось достаточно много свободного места в ней. Почему бы ее не сдать еще одному человеку или одной семье? То же самое правило распространяется и на трех, четырех и пятикомнатные квартиры. В этом случае вы получаете возможность получать ежемесячно чистый доход в виде платы за аренду части вашего жилого помещения.
3. Есть еще третий вариант, как сделать из субаренды квартир бизнес. Давайте представим, вы находите человека, у которого есть квартира. Он сдает ее за определенную сумму. А вы, предварительно договорившись с хозяином помещения, ищите клиентов, готовых заплатить за аренду квартиры несколько больше этой суммы. Но стоит учитывать, что это наименее прибыльный и надежный вариант. Он имеет много общего с риэлторством. Зато для его осуществления вам не понадобится иметь свое собственное жилище. Потребуется всего лишь найти хозяина, который согласится участвовать в такой коммерческой схеме. По факту вы выполняете роль посредника в таком случае. Плюс ко всему никто не мешает вам сдавать несколько таких квартир, и суммарно получать неплохие деньги.

Преимущества бизнеса

1. Для открытия бизнеса по субаренде квартир потребуются минимальные вложения. Можно даже смело утверждать, что их особо и нет.

   Почему? Потому что в отличие от полноценной аренды жилого помещения, бизнес на субаренде подразумевает, что у вас уже есть жилье, в котором проживаете либо вы со своей семьей, либо вы сами снимаете целиком это жилое помещение. В первом случае субаренда даст вам возможность иметь стабильный ежемесячный доход за счет подселения к себе других жильцом.

   Во втором случае у вас появится возможность сэкономить на своей собственной аренде жилья.

2. Отсутствие особых трудозатрат. Все, что вам нужно — это найти одного, максимум двух, клиентов. Дальше этот клиент будет приносить вам пассивный доход ежемесячно. Да, периодически придется искать новых жильцов, но, как правило, это происходит относительно редко.

   Одни жильцы могут прожить в одной квартире в среднем около года. Иногда люди снимают квартиру и годами.

3. Стабильность. На самом деле это самое приятное в данном варианте ведения бизнеса. Вы точно знаете, что живущий у вас человек будет исправно платить вам каждый месяц.

   Кроме того, даже если по каким-то причинам этот человек будет вынужден съехать с этого жилья, то вы достаточно быстро (как правило. в течение одной-двух недель) сможете нового постояльца. Жилье нужно будет всегда.

   Особенно это актуально в крупных мегаполисах, причем, чем больше город, тем больше приезжающих туда на заработки людей, и тем больше спрос на аренду жилого помещения.

4. Не требуется каких-либо особых знаний и умений. Вам платят не за интеллект или за то, чтобы вы решали определенные задачи как специалист. Вам платят за квадратные метры, то есть — за ваше имущество.

Для начала разберемся, есть ли подводные камни в данном бизнесе. Разумеется, есть.

А произойти может что угодно! Вплоть до того, что люди выгонят вас из помещения, поселятся в нем и будут отказываться за него платить.

Теперь о более приятном аспекте данного рода деятельности. Сколько можно заработать на субаренде? Для того, чтобы это понять, необходимо рассмотреть все имеющиеся варианты ведения данного дела (расценки взяты в качестве примере для города Москвы):

• Если вы сдаете однокомнатную квартиру, то вы вправе потребовать за соседство с вами около 8-10 тысяч рублей. Если вы сдаете комнату, то от 15 до 18 тысяч рублей.
• Если вы работаете за дополнительную наценку к стоимости жилья, то тут все будет зависеть от общей стоимости аренды помещения. В пределах нормы будет установить наценку от 10 до 20%, в среднем — около 15%. Например, если хозяин сдает жилье за 25 тысяч рублей, то вы вправе выставить итоговую цену с наценкой, например, 28 тысяч рублей.

В целом, учитывая что субаренда — это полностью пассивный доход без особых начальных инвестиций, данную прибыль можно считать достаточно неплохим, а главное, надежным источником дохода.

Сколько денег нужно для старта бизнеса

Количество стартовых затрат будет зависеть от способа ведения бизнеса по субаренде квартиры. Если у вас есть собственное жилье, часть из комнат которого вы готовы сдавать в аренду, то стартового капитала не нужно вовсе.

Но куда чаще бизнес реализовывается по схеме аренды квартиры на длительный срок (от года), впоследствии чего она сдается посуточно. При таком раскладе, вам потребуется вложить от 30 тысяч рублей на начальных этапах бизнеса в месяц, чтобы арендовать 1 квартиру.

Актуально для городов миллионеров. 

Для того чтобы заниматься бизнесом по субаренде квартир, оборудования, как правило, не требуется. Лишь в том случае, когда вам выгодно снять квартиру без мебели и техники, потребуется ее докупить или взять в аренду. Для большинства жильцов, обязательными требованиями являются наличие: 

• Шкафов, диванов, столов и прочей мебели. 
• Печки и микроволновки. 
• Стиральной машинки, телевизора  и т.д. 

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса

Для того, чтобы зарегистрировать бизнес в налоговой, необходимо указать специальный код ОКВЭД 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Эта группировка включает в себя,  сдачу как собственного, так и арендованного жилья. 

Какие документы нужны для открытия

Прежде всего, необходимо оформить индивидуального предпринимателя. При этом бизнесмену следует стать на учет в пенсионный и налоговый фонды, предоставив при этом следующий перечень документов: 

Викиум

Бизнес-идея: субаренда коммерческой недвижимости

Вложения: от 500 000 рублей

Окупаемость: от 4 месяцев

В этой статье мы разберем бизнес-идею по субаренде коммерческой недвижимости: как запуститься в данной нише и сколько можно заработать.

Концепция бизнеса

Перед началом любого дела в первую очередь крайне важно четко представлять, в чем именно будет заключаться ваша работа. Субаренда коммерческой недвижимости — это когда вы арендуете помещение у собственника и пересдаете его полностью или частично третьему лицу.

Необходимо понимать, что для такого бизнеса потребуются изначально большие вложения, так как арендовать помещения площадью меньше, чем 100 кв.м, невыгодно.

К тому же любую коммерческую недвижимость придется отремонтировать (в зависимости от первоначального состояния), дополнить необходимыми элементами интерьера, установить охрану и систему безопасности, а также разделить на более мелкие блоки.

Что необходимо для реализации?

Для начала нужно определиться с местом аренды помещения. Выбирать желательно популярные среди большого количества народа места: около вузов, станций метро, главных площадей, рынков и т.д. Для более точных данных можно несколько дней потратить и выбрать наиболее выгодное по соотношению «цена – проходимость – спрос», место.

Также требуется обозначить направление помещений: торговые, предоставление услуг и т.д. В зависимости от этого будет производиться ремонт.

Пошаговая инструкция запуска

1. Регистрация фирмы. Для ведения бизнеса по субаренде необходимо зарегистрировать ИП или ООО в налоговом органе. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить их в налоговую по месту регистрации. Процесс оформления занимает в среднем 15-20 дней.

   Потратить на это придется около 20 000 рублей.

2. Оформление договора аренды. При оформлении договора аренды помещения вы выступаете в качестве арендатора. Обязательно необходимо уведомить собственника о возможных видоизменениях территории, а также о ваших целях.

   Договор заверяется нотариально.

3. Ремонт и перестановка. На данном этапе лучше воспользоваться помощью профессиональных дизайнеров и архитекторов. Таким образом получится спроектировать наиболее выгодное и прибыльное помещение.
4. Поиск клиентов и заключение договора субаренды. Потенциальных клиентов можно искать как в интернете, так и через специализированные конторы. Если пользоваться услугами брокера, то придется заплатить некий процент за его работу.

   При заключении договора субаренды обязательно проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо проблем.

Финансовые расчеты

Бизнес по субаренде – это дело, расходы на которое рассчитать точно невозможно без конкретных данных о городе, районе и типе помещения. Для того чтобы наглядно показать, какие траты предстоят перед открытием, возьмем за пример аренду и дальнейшую субаренду помещения в 100 кв.м в жилом комплексе в новом районе Москвы.

Расходы:

• регистрация в налоговой ООО – 20 000 рублей;
• аренда на 3 месяца – 300 000 рублей;
• косметический ремонт – 50 000 рублей;
• разделение на 4 зоны – 120 000 рублей.

Итого на первые 3 месяца придется потратить около 500 000 рублей.

Прибыль

Если сдать 4 зоны по 50 000 рублей за каждую, то ежемесячно вы будете получать 200 000 рублей. В итоге чистый доход составит около 100 000 рублей в месяц.

Таким образом, путем нетрудных расчетов можно вычислить, что средства, вложенные в ремонт и обустройство помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.

Риски и минусы бизнеса

Основной риск любого бизнеса, связанного с недвижимостью – это отсутствие клиентской базы. Однако, если помещение было выбрано правильно, и цена на него соответствует средней на рынке, то шансы выйти в минус равны нулю.

Необходимо также добавить, что бизнес по субаренде – это вид пассивного дохода, что особенно подойдет людям, которые не хотят самостоятельно углубляться в предпринимательство, а просто желают, вложив один раз деньги, получать постоянную стабильную прибыль.

Заключение

Исходя из представленной выше информации, можно сделать вывод – бизнес по субаренде может стать крайне прибыльным видом пассивного дохода, если подойти к вопросу выбора помещения и района правильно. Начинайте собственное дело с умом и четким расчетом, тогда вы не встретите на своем пути препятствий.

Бизнес идея: разбираемся с субарендой, как заработать на коммерческой недвижимости — Бизнес идеи 2019

При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.

Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.

Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.

Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.

В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.

Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.

Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала.

Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.

А наша задача — найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.

Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.

Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.

Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.

Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.

Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.

Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше.

Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.

Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.

Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)

Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.

• Арендуем офис за 22 000 рублей в месяц
• Находим клиента, который заплатит 28 000 рублей
• Получаем разницу в 6 000 каждый месяц с одного-единственного офиса
• С 10 помещений в месяц получаем уже 60 000 р.
• 100 офисов принесут нам 600 000 р.

Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.

Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.

Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.

Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!

можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.

Нюансы оформления отношений

Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.

Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.

Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.

Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.

Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.

Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.

Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.

Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.

Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру по сдаче объектов в аренду!

Как начать арендный бизнес на доходных домах с нуля и зарабатывать от 80 до 150 000 в месяц

Содержание

• Что такое доходный дом?
• Создание доходного дома по упрощенной схеме
• Пример реальной схемы заработка
• Заставьте деньги работать на вас
• Пример реального инвестора

В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом. Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта.

Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца.

Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.

Что такое доходный дом?

Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?

Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.

По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.

Схема работает просто:

1. Вы берете большой дом, который либо приобретается в кредит, либо за счет соинвестирования или любым другим способом без привлечения собственных средств
2. Большой дом разделяется на несколько квартир. Например, здание площадью 150 кв.

   метров превращаете в многоквартирный дом с 5 квартирами

3. Квартиры в созданном доходном доме сдаются в аренду и приносят доход, который перекрывает кредит на жилье. Прибыль позволяет достигать значительного денежного потока, который превращается в пассивный доход.

Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.

Пример реальной схемы заработка

Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей.

Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов.

Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье.

Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.

Заставьте деньги работать на вас

Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.

В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.

Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц

Пример реального инвестора

Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей.

Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс.

рублей.

Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.

Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.